Cómo funciona todo

NIE: el número de extranjero

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un número personal sin el que en España apenas se puede hacer nada: sin él no puedes abrir una cuenta bancaria, contratar internet, poner a tu nombre la luz y el agua, firmar un contrato de alquiler de larga duración, comprar una vivienda ni presentar la solicitud de residencia.

El NIE se puede obtener de tres formas: en la comisaría de extranjería ya en España; en el consulado de tu país antes de mudarte (por ejemplo, para comprar una vivienda); o se asigna automáticamente al conceder el visado o la resolución de residencia. En los dos primeros casos, lo que más tiempo lleva no es la solicitud en sí, sino esperar una cita disponible.

• Conviene tramitar el NIE antes de la operación, no después: el banco, la compañía de internet y el notario lo pedirán de inmediato.
• Los propietarios casi siempre piden el NIE para alquilar, aunque algunos contratos se firman con el pasaporte.
• Las citas en la comisaría se piden online y las plazas libres aparecen de forma irregular.

Fianza y garantía adicional: los depósitos del alquiler

La fianza es el depósito obligatorio al firmar un contrato de alquiler. Según la ley de arrendamientos, es una mensualidad para vivienda y dos para uso no residencial. El propietario debe depositarla en el organismo de vivienda de la comunidad autónoma (en la Comunidad Valenciana, el PROP) y devolverla al finalizar el contrato, descontando los daños que se puedan justificar.

Además de la fianza, el propietario puede pedir una garantía adicional: en los contratos de larga duración está limitada a dos mensualidades, y en la práctica es el límite que se suele usar.

Por ley, el PROP debe devolver la fianza en el plazo de un mes tras la entrega de llaves, pero en la práctica a menudo tarda más - hasta mes y medio.

• La fianza se devuelve; la señal de reserva no - esa se descuenta del primer pago del alquiler.
• El plazo legal de devolución del PROP es de un mes tras entregar las llaves; en la práctica a veces se alarga hasta mes y medio.
• Conviene dejar por escrito en el contrato el importe de la fianza y los datos para su devolución.

Aval: el fiador

El propietario casi siempre pide justificar ingresos: normalmente, que los ingresos conjuntos de la unidad familiar sean al menos tres veces el alquiler (ingresos ×3) - se acreditan con un contrato de trabajo, las últimas nóminas, la declaración de la renta o un extracto bancario.

Si los ingresos no llegan, se añade un avalista al contrato, con la acreditación de su propia estabilidad financiera. El aval bancario - una cantidad bloqueada en una cuenta que el banco garantiza al propietario - también es posible: el dinero sigue siendo tuyo y se libera al terminar el contrato, pero sin ingresos en España normalmente no se puede tramitar, porque requiere una cuenta local ya abierta con movimientos.

Si el propietario acepta un aval bancario en vez de un avalista, lo habitual en Valencia es pedir entre tres y seis meses de alquiler; la cifra exacta depende del propietario y de la agencia que representa el inmueble. A veces el aval se sustituye por el pago de varios meses por adelantado o por un seguro de rentas que contrata el propio propietario.

• El aval no es un requisito legal, sino una condición de la operación: se puede negociar.
• Ingresos ×3 el alquiler es el umbral más habitual entre los propietarios en Valencia; un avalista es la alternativa más accesible al aval bancario si todavía no tienes ingresos en España.
• El rango de tres a seis meses para el aval bancario es una práctica habitual, no una garantía: hay inmuebles que no piden aval en absoluto.

Comisión de la agencia

Por ley, en el alquiler de vivienda los gastos de agencia corren a cargo del propietario - la comisión por buscar inquilino no se puede trasladar al arrendatario. En la práctica, sin embargo, la mayoría de las agencias en Valencia la siguen cobrando al inquilino: la plantean como un servicio aparte, porque la mayoría de los propietarios no está dispuesta a pagarla.

El importe habitual de esa comisión es una mensualidad + 21% de IVA, y además suele traspasarse a nombre del inquilino la luz y el agua.

En la compra, la comisión de la agencia se calcula tradicionalmente como un porcentaje del precio del inmueble y suele ir incluida en la comisión de la parte vendedora. Los servicios ajenos a la operación en sí se cobran aparte: acompañamiento en la residencia, seguro, apertura de cuenta, elección de colegio. Su coste se comunica de antemano, antes de empezar a trabajar.

• En la práctica, la comisión se cobra al inquilino como un servicio aparte, no como intermediación entre las partes - los propietarios raramente están dispuestos a pagarla ellos mismos.
• El importe habitual es una mensualidad + 21% de IVA, más el traspaso de la luz y el agua a nombre del inquilino.
• Pide siempre un documento que justifique cualquier importe que pagues: contrato, factura o recibo.

Plazos

Buscar un alquiler en Valencia suele llevar de 2 a 3 semanas. El precio del alquiler de larga duración no es estacional, pero el mercado tiene «temporadas muertas» en las que baja la oferta y la actividad: agosto, las vacaciones de Navidad (20 de diciembre - 7 de enero), Las Fallas en Valencia (1-19 de marzo) y las vacaciones de Semana Santa (fechas variables, marzo-abril).

El piso adecuado se reserva el mismo día de la visita, así que conviene tener los documentos listos de antemano. Tras la reserva quedan unos días más para aprobar el perfil del inquilino, tramitar el seguro de impago y preparar el contrato - de media, una semana desde la reserva hasta la firma. La compra lleva más tiempo: entre la reserva del inmueble y la firma ante notario suele pasar de uno a tres meses, y si el comprador pide hipoteca, el banco marca el ritmo.

• Alquiler: 2–3 semanas de búsqueda, de media una semana desde la reserva hasta la firma.
• Temporadas muertas del mercado: agosto, 20 dic-7 ene, 1-19 mar (Las Fallas) y Semana Santa - en esos periodos bajan la oferta y el ritmo de las operaciones.
• Compra: reserva, contrato de arras y después notario - normalmente de uno a tres meses.

Reserva de una vivienda en alquiler

Una vez elegido el inmueble, hay que asegurarlo con una señal de reserva - la visita por sí sola no garantiza nada: en Valencia, un piso que interesa se reserva el mismo día de la visita, y el siguiente interesado puede adelantarte.

La señal de reserva no se devuelve si cambias de opinión - se descuenta del primer pago del alquiler. No es lo mismo que la fianza, el depósito de garantía que sí se devuelve al terminar el contrato.

• La reserva no es la fianza: la fianza se devuelve al salir, la señal de reserva no - pasa a formar parte del primer pago.
• Tras la reserva quedan unos días para aprobar el perfil del inquilino, tramitar el seguro de impago y preparar el contrato.
• El importe exacto y las condiciones de la reserva se acuerdan con la agencia antes de pagarla.

Seguro de impago

El seguro de impago protege al propietario frente al riesgo de que el inquilino deje de pagar: si ocurre, la aseguradora se hace cargo de los pagos y de gestionar la reclamación al moroso.

La póliza cuesta en torno al 55% de una mensualidad al año. Normalmente la paga el propietario, pero a veces ese coste se traslada al inquilino - las condiciones concretas se acuerdan de forma individual al firmar el contrato.

• Tramitar el seguro forma parte de la preparación para la firma, junto con la aprobación del perfil del inquilino.
• Por defecto lo paga el propietario, pero se puede trasladar al inquilino - consulta las condiciones concretas de cada inmueble.

Cómo es la operación: alquiler

El esquema apenas cambia de un inmueble a otro.

1. 1Solicitud: presupuesto, zona, fechas, miembros de la familia, mascotas y requisitos de mobiliario.
2. 2Selección: te enseñamos los inmuebles con su precio, sus condiciones y la documentación que pide el propietario.
3. 3Visitas - presenciales o por videollamada si todavía no estás en España.
4. 4Reserva: la señal deja el inmueble a tu nombre y se descuenta del primer pago.
5. 5Revisión del contrato: duración, actualización de la renta, quién paga los gastos de comunidad y el IBI, y las condiciones de resolución.
6. 6Firma y entrega de llaves: inventario del estado de la vivienda y lectura de los contadores.
7. 7Después de la entrada: cambio de titularidad de los suministros y empadronamiento en la nueva dirección.

Cómo es la operación: compra

La compra es más larga que el alquiler por dos comprobaciones: la jurídica y la bancaria.

1. 1Búsqueda del inmueble y comprobaciones: nota simple del Registro de la Propiedad, cargas, deudas con la comunidad y coincidencia de la superficie con el catastro.
2. 2Oferta de precio y reserva del inmueble.
3. 3Contrato de arras: fija el precio, la fecha límite para firmar ante notario y la responsabilidad de cada parte.
4. 4Dinero y documentación: NIE, cuenta en un banco español y, si hace falta, aprobación de la hipoteca.
5. 5Firma de la escritura pública ante notario y entrega de llaves.
6. 6Después de la operación: inscripción en el Registro de la Propiedad, pago de impuestos y cambio de titularidad de los suministros.

De qué nos ocupamos

Trabajamos del lado del cliente y no te presionamos con ningún inmueble: nuestro objetivo es que dentro de un año no tengas que mudarte otra vez. El catálogo de la web se genera a partir de nuestro propio canal de Telegram y se actualiza solo, así que refleja el estado real del mercado y no un escaparate.

• Selección de inmuebles según tu caso y revisión de las condiciones del propietario antes de la visita.
• Visitas, también por videollamada si todavía no estás en España.
• Negociación del precio, del aval y de la fecha de entrada.
• Revisión del contrato y explicación de cada cláusula antes de firmar.
• Acompañamiento en la firma: en alquiler con el propietario, en compra ante notario.
• Trámites posteriores a la mudanza: residencia, seguro Sanitas, cuenta bancaria, colegio y cursos, empadronamiento.