Cómo funciona
Un repaso breve de todo lo que implica alquilar o comprar vivienda en España: qué documentos te van a pedir, cuánto dinero necesitas al principio y cuánto tiempo lleva cada paso. Sin promesas - solo cómo funciona en la práctica el mercado de Valencia.
NIE: el número de extranjero
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número personal sin el que en España casi no se puede hacer nada. Hace falta para abrir una cuenta bancaria, firmar un contrato de alquiler de larga duración, comprar un inmueble, contratar un seguro o solicitar el permiso de residencia.
El número se asigna una sola vez y para siempre, pero el certificado de asignación puede llevar fecha de caducidad y a veces hay que volver a pedirlo. El NIE se tramita en la comisaría de extranjería en España o en el consulado español antes de la mudanza; lo que más tiempo suele llevar no es el trámite en sí, sino esperar a que salga cita previa.
- Conviene sacar el NIE antes de la operación y no después: el banco y el notario lo piden desde el primer momento.
- En alquiler los propietarios piden el NIE casi siempre, aunque algunos contratos se firman solo con el pasaporte.
- La cita previa en comisaría se pide por internet y los huecos libres salen de forma irregular.
Fianza: el depósito del contrato de alquiler
La fianza es el depósito obligatorio que se entrega al firmar el contrato de alquiler. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos es de una mensualidad en el alquiler de vivienda y de dos en el de uso distinto del de vivienda. La fianza no sirve para pagar los últimos meses: el propietario está obligado a depositarla en el organismo de vivienda de la comunidad autónoma y a devolverla al terminar el contrato, descontando los daños acreditados.
Además de la fianza, el propietario puede pedir una garantía adicional. En los contratos de larga duración está limitada a dos mensualidades y, en la práctica, casi siempre se pide ese máximo.
- La fianza se devuelve, pero la señal de reserva del inmueble no: se descuenta del primer pago del contrato.
- Por ley la devolución se hace en el plazo de un mes desde la entrega de llaves.
- Conviene dejar el importe de la fianza y los datos para su devolución en una cláusula aparte del contrato.
Aval: la prueba de solvencia
El aval es la garantía de que vas a poder pagar. El propietario español pide casi siempre justificar los ingresos: contrato de trabajo indefinido, nóminas de los últimos meses, declaración de la renta, extracto bancario. Quien llega de fuera y todavía no tiene contrato aquí no dispone de esos papeles y, en su lugar, se le pide un aval bancario: un importe bloqueado en la cuenta que el banco garantiza al propietario.
Lo habitual en Valencia es de tres a seis mensualidades; la cifra concreta depende del propietario y de la agencia que lleva el inmueble. A veces el aval se sustituye por el pago por adelantado de varios meses, por un avalista con ingresos en España o por un seguro de impago que contrata el propio propietario.
- El aval no lo exige la ley, es una condición de la operación: se puede negociar.
- El dinero bloqueado sigue siendo tuyo y se libera al terminar el contrato.
- La horquilla de tres a seis mensualidades es la práctica habitual, no una regla: también hay inmuebles sin aval.
Honorarios de la agencia
En el alquiler de vivienda los gastos de gestión inmobiliaria corren por ley a cargo del propietario: los honorarios por buscar inquilino no se pueden repercutir al arrendatario. En los inmuebles que lleva la agencia del propietario, el inquilino solo paga la renta, la fianza y la garantía.
En la compra los honorarios de la agencia se calculan tradicionalmente como un porcentaje del precio del inmueble y, por lo general, van incluidos en la comisión de la parte vendedora. Se pagan aparte los servicios ajenos a la operación en sí: tramitación de la residencia, seguro, apertura de cuenta o búsqueda de colegio. Su precio te lo decimos de antemano, antes de empezar a trabajar.
- Además de los honorarios, en el presupuesto de una compra hay que contar con los impuestos y los gastos de notaría.
- Los gastos obligatorios del inquilino al principio son el primer mes, la fianza y la garantía.
- Pide siempre un justificante de cualquier importe que pagues: contrato, factura o recibo.
Plazos
Encontrar alquiler en Valencia lleva de unos días a un mes. En verano y al empezar el curso los buenos pisos se van en un día; en invierno el mercado está más tranquilo. La regla es una: el piso que encaja se reserva el mismo día de la visita, así que conviene llevar la documentación preparada de antemano.
De la reserva a la firma del contrato suelen pasar unos días, y las llaves se entregan el día de la firma o en la fecha de entrada acordada. La compra va más despacio: entre la reserva del inmueble y la firma ante notario pasan normalmente de uno a tres meses y, si el comprador pide hipoteca, el plazo lo marca el banco.
- Alquiler: visitas en uno a tres días y contrato en la semana siguiente a la reserva.
- Compra: reserva, contrato de arras y después notaría - normalmente de uno a tres meses.
- Son los plazos habituales del mercado de Valencia, no una promesa: todo depende de cada propietario.
Cómo es la operación: alquiler
El esquema apenas cambia de un inmueble a otro.
- Solicitud: presupuesto, zona, fechas, miembros de la familia, mascotas y requisitos de mobiliario.
- Selección: te enseñamos los inmuebles con su precio, sus condiciones y la documentación que pide el propietario.
- Visitas - presenciales o por videollamada si todavía no estás en España.
- Reserva: la señal deja el inmueble a tu nombre y se descuenta del primer pago.
- Revisión del contrato: duración, actualización de la renta, quién paga los gastos de comunidad y el IBI, y las condiciones de resolución.
- Firma y entrega de llaves: inventario del estado de la vivienda y lectura de los contadores.
- Después de la entrada: cambio de titularidad de los suministros y empadronamiento en la nueva dirección.
Cómo es la operación: compra
La compra es más larga que el alquiler por dos comprobaciones: la jurídica y la bancaria.
- Búsqueda del inmueble y comprobaciones: nota simple del Registro de la Propiedad, cargas, deudas con la comunidad y coincidencia de la superficie con el catastro.
- Oferta de precio y reserva del inmueble.
- Contrato de arras: fija el precio, la fecha límite para firmar ante notario y la responsabilidad de cada parte.
- Dinero y documentación: NIE, cuenta en un banco español y, si hace falta, aprobación de la hipoteca.
- Firma de la escritura pública ante notario y entrega de llaves.
- Después de la operación: inscripción en el Registro de la Propiedad, pago de impuestos y cambio de titularidad de los suministros.
De qué nos ocupamos
Trabajamos del lado del cliente y no te presionamos con ningún inmueble: nuestro objetivo es que dentro de un año no tengas que mudarte otra vez. El catálogo de la web se genera a partir de nuestro propio canal de Telegram y se actualiza solo, así que refleja el estado real del mercado y no un escaparate.
- Selección de inmuebles según tu caso y revisión de las condiciones del propietario antes de la visita.
- Visitas, también por videollamada si todavía no estás en España.
- Negociación del precio, del aval y de la fecha de entrada.
- Revisión del contrato y explicación de cada cláusula antes de firmar.
- Acompañamiento en la firma: en alquiler con el propietario, en compra ante notario.
- Trámites posteriores a la mudanza: residencia, seguro Sanitas, cuenta bancaria, colegio y cursos, empadronamiento.
Este contenido es informativo y describe la práctica habitual del mercado de Valencia. Las condiciones de cada operación las fija el propietario y los requisitos de la administración cambian - consúltanos el procedimiento vigente o compruébalo en las fuentes oficiales.
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