Как всё устроено

NIE: номер иностранца

NIE (Número de Identidad de Extranjero) - персональный номер, без которого в Испании почти ничего не сделать: без него нельзя открыть счёт в банке, оформить интернет, перевести на себя счета за электричество и воду, подписать долгосрочный договор аренды, купить недвижимость или подать документы на ВНЖ.

Получить NIE можно тремя способами: в полиции по делам иностранцев уже в Испании; в консульстве своей страны до переезда (например, для покупки недвижимости); либо номер присваивается автоматически при выдаче визы или решения о ВНЖ. В первых двух случаях больше всего времени обычно уходит не на саму подачу, а на ожидание свободной записи.

• NIE стоит оформить до сделки, а не после: банк, интернет-провайдер и нотариус спросят его сразу.
• Собственники при аренде почти всегда просят NIE, хотя часть договоров заключается по паспорту.
• Запись в полицию ведётся онлайн, свободные слоты появляются нерегулярно.

Fianza y garantía adicional: депозиты при договоре аренды

Фианса (fianza) - обязательный залог при подписании договора аренды. По испанскому закону об аренде жилья для жилого помещения это один месяц аренды, для нежилого - два. Собственник обязан задепонировать её в жилищном органе автономии (в Валенсийском Сообществе - PROP) и вернуть после окончания договора за вычетом подтверждённого ущерба.

Кроме фиансы собственник вправе попросить дополнительную гарантию (garantía adicional) - для долгосрочных договоров она ограничена двумя месячными платежами, и на практике чаще всего этим лимитом и пользуются.

По закону возврат фиансы из PROP происходит в течение месяца после сдачи ключей, но на практике нередко занимает больше - до полутора месяцев.

• Фианса возвращается, а резервный платёж за бронь объекта - нет: он засчитывается в первый платёж по договору.
• Возврат из PROP по закону - в течение месяца после сдачи ключей, на практике иногда растягивается до полутора месяцев.
• Сумму фиансы и реквизиты возврата стоит зафиксировать в договоре отдельной строкой.

Аваль: поручительство

Испанский собственник почти всегда просит подтвердить доход: как правило, общий доход семьи должен быть не меньше трёх аренд (доход ×3 от суммы аренды) - подтверждают его трудовым договором, расчётными листками, налоговой декларацией или выпиской по счёту.

Если дохода не хватает, в контракт добавляют поручителя (avalista) - уже с подтверждением его собственной финансовой стабильности. Банковский аваль - сумма, замороженная на счёте, которую банк гарантирует собственнику - тоже возможен: деньги остаются вашими и разблокируются после окончания договора, но без дохода в Испании его обычно не оформить, поскольку для него нужен уже открытый местный счёт с движением средств.

Если собственник всё же соглашается на банковский аваль вместо поручителя, типичный размер в Валенсии - от трёх до шести месяцев аренды; конкретная цифра зависит от собственника и от агентства, которое представляет объект. Иногда аваль заменяют предоплатой за несколько месяцев вперёд или страховкой арендных платежей, которую оформляет сам собственник.

• Аваль - не требование закона, а условие сделки: оно обсуждается.
• Доход ×3 от аренды - самый частый порог у собственников в Валенсии; поручитель - более доступная альтернатива банковскому авалю, если своего дохода в Испании ещё нет.
• Диапазон в три-шесть месяцев для банковского аваля - распространённая практика, а не гарантия: встречаются объекты и без аваля вовсе.

Комиссия агентства

По закону расходы на агентство при аренде жилья несёт собственник - комиссию за подбор арендатора нельзя переложить на нанимателя. На практике же большинство агентств в Валенсии всё равно берут её с арендатора: оформляют как отдельную услугу или сервис, потому что собственники в большинстве своём не готовы платить агентству сами.

Типичный размер такой комиссии - одна месячная оплата + 21% IVA, и дополнительно на арендатора обычно переводят счета за электричество и воду.

При покупке вознаграждение агентства традиционно считается процентом от цены объекта и, как правило, заложено в комиссию продающей стороны. Отдельно оплачиваются услуги, не связанные с самой сделкой: сопровождение ВНЖ, страховка, открытие счёта, подбор школы. Их стоимость мы называем заранее, до начала работы.

• На практике комиссию с арендатора берут как отдельную услугу, а не как посредничество между сторонами - собственники редко готовы платить агентству сами.
• Типичная сумма - 1 месяц аренды + 21% IVA, плюс переоформление счетов за электричество и воду на имя арендатора.
• Любую сумму, которую вы платите, просите подтверждать документом: договором, счётом или распиской.

Сроки

Поиск аренды в Валенсии обычно занимает 2–3 недели. Цена долгосрочной аренды не сезонна, но у рынка есть «мёртвые сезоны», когда предложение и активность падают: август, рождественские каникулы (20 декабря - 7 января), Лас-Фальяс в Валенсии (1-19 марта) и пасхальные каникулы (плавающие даты, март-апрель).

Подходящий вариант бронируют в день просмотра, поэтому документы лучше собрать заранее. После брони уходит ещё несколько дней на согласование профиля арендатора, оформление страховки от неуплаты и подготовку контракта - в среднем неделя от резерва до подписания. Покупка идёт дольше: между резервированием объекта и подписью у нотариуса чаще всего проходит от одного до трёх месяцев, а если покупатель берёт ипотеку, срок задаёт банк.

• Аренда: поиск 2–3 недели, в среднем неделя от резерва до подписания.
• Мёртвые сезоны рынка - август, 20.12-07.01, 1-19.03 (Лас-Фальяс) и Пасха: в эти периоды предложение и темп сделок ниже.
• Покупка: резерв, договор задатка, затем нотариус - обычно один-три месяца.

Резерв аренды недвижимости

Когда вы выбрали объект, его нужно закрепить за собой резервным платежом - иначе просмотр ничего не гарантирует: подходящий вариант в Валенсии бронируют в день просмотра, и следующий заинтересованный может успеть раньше.

Резервный платёж не возвращается, если вы передумали: он засчитывается в первый платёж по договору аренды. Это не то же самое, что фианса (fianza) - гарантийный депозит, который возвращается по окончании договора.

• Резерв - это не фианса: фианса возвращается после выезда, резервный платёж - нет, он входит в первый платёж.
• После резерва уходит несколько дней на согласование профиля арендатора, оформление страховки от неуплаты и подготовку контракта.
• Точная сумма и условия резерва обсуждаются с агентством до внесения платежа.

Страхование от неуплаты

Страхование от неуплаты (seguro de impago) защищает собственника от риска, что арендатор перестанет платить: если это случится, страховая компания берёт на себя платежи и работу с должником.

Стоимость полиса - около 55% месячной аренды в год. Обычно его оплачивает владелец, но иногда эти расходы перекладывают на арендатора - конкретные условия обсуждаются индивидуально при подписании договора.

• Оформление страховки - часть подготовки к подписанию, наравне с согласованием профиля арендатора.
• По умолчанию полис оплачивает владелец, но это можно переложить на арендатора - уточняйте условия по конкретному объекту.

Порядок сделки: аренда

Схема почти не меняется от объекта к объекту.

1. 1Заявка: бюджет, район, сроки, состав семьи, животные, требования к мебели.
2. 2Подборка: показываем объекты с ценой, условиями и требованиями собственника по документам.
3. 3Просмотры - лично или по видео, если вы ещё не в Испании.
4. 4Бронирование: резервный платёж закрепляет объект за вами и засчитывается в первый платёж.
5. 5Проверка договора: срок, индексация, кто платит взносы сообщества и налог IBI, условия расторжения.
6. 6Подписание и передача ключей: опись состояния квартиры и показания счётчиков.
7. 7После въезда: переоформление коммунальных договоров и прописка по новому адресу.

Порядок сделки: покупка

Покупка длиннее аренды на две проверки - юридическую и банковскую.

1. 1Подбор объекта и проверка: выписка из реестра собственности (nota simple), обременения, долги перед сообществом, соответствие площади кадастру.
2. 2Предложение цены и резервирование объекта.
3. 3Договор задатка (contrato de arras): фиксирует цену, срок выхода на нотариуса и ответственность сторон.
4. 4Деньги и документы: NIE, счёт в испанском банке, при необходимости - одобрение ипотеки.
5. 5Подписание купчей у нотариуса (escritura pública) и передача ключей.
6. 6После сделки: регистрация права собственности, оплата налогов, переоформление коммунальных договоров.

Что мы берём на себя

Мы работаем на стороне клиента и не навязываем объекты: наша задача - чтобы через год не пришлось переезжать снова. Каталог на сайте собирается из нашего же Telegram-канала и обновляется автоматически, так что в нём видно реальное состояние рынка, а не витрину.

• Отбор объектов под ваш случай и проверка условий собственника до просмотра.
• Просмотры, в том числе по видео, пока вы ещё не в Испании.
• Переговоры о цене, авале и сроках въезда.
• Разбор договора и объяснение каждого пункта до подписания.
• Сопровождение при подписании: аренда - с собственником, покупка - у нотариуса.
• Смежные вопросы после переезда: ВНЖ, страховка Sanitas, счёт в банке, школа и курсы, прописка.