Как это работает

NIE: номер иностранца

NIE (Número de Identidad de Extranjero) - персональный номер, без которого в Испании почти ничего не сделать. Он нужен, чтобы открыть счёт в банке, подписать долгосрочный договор аренды, купить недвижимость, оформить страховку или подать документы на ВНЖ.

Номер присваивают один раз и навсегда, а вот справка о его присвоении бывает со сроком действия, и её иногда приходится получать заново. Оформляют NIE в полиции по делам иностранцев в Испании либо в испанском консульстве до переезда; больше всего времени обычно уходит не на саму подачу, а на ожидание свободной записи.

• Заниматься NIE стоит до сделки, а не после: банк и нотариус спросят его сразу.
• Собственники при аренде почти всегда просят NIE, хотя часть договоров заключается по паспорту.
• Запись в участок ведётся онлайн, свободные слоты появляются нерегулярно.

Фианса: депозит по договору аренды

Фианса (fianza) - обязательный залог при подписании договора аренды. По испанскому закону об аренде жилья для жилого помещения это один месяц аренды, для нежилого - два. Фианса не засчитывается в оплату последних месяцев: собственник обязан задепонировать её в жилищном органе автономии и вернуть после окончания договора за вычетом подтверждённого ущерба.

Кроме фиансы собственник вправе попросить дополнительную гарантию (garantía adicional). Для долгосрочных договоров она ограничена двумя месячными платежами, и на практике чаще всего этим лимитом и пользуются.

• Фианса возвращается, а резервный платёж за бронь объекта - нет: он засчитывается в первый платёж по договору.
• Возврат по закону происходит в течение месяца после сдачи ключей.
• Сумму фиансы и реквизиты возврата стоит зафиксировать в договоре отдельной строкой.

Аваль: подтверждение платёжеспособности

Аваль (aval) - гарантия того, что вам будет чем платить. Испанский собственник почти всегда просит подтвердить доход: бессрочный трудовой договор, расчётные листки за последние месяцы, налоговую декларацию, выписку по счёту. У релоканта без местного контракта таких бумаг нет, и вместо них просят банковский аваль - сумму, замороженную на счёте, которую банк гарантирует собственнику.

Типичное требование в Валенсии - от трёх до шести месяцев аренды; конкретная цифра зависит от собственника и от агентства, которое представляет объект. Иногда аваль заменяют предоплатой за несколько месяцев вперёд, поручителем с испанским доходом или страховкой арендных платежей, которую оформляет сам собственник.

• Аваль - не требование закона, а условие сделки: оно обсуждается.
• Замороженные деньги остаются вашими и разблокируются после окончания договора.
• Диапазон в три-шесть месяцев - распространённая практика, а не гарантия: встречаются объекты и без аваля.

Комиссия агентства

При аренде жилья расходы на агентство по действующему закону несёт собственник: комиссию за подбор арендатора нельзя переложить на нанимателя. На объектах, которые ведёт агентство собственника, арендатор платит только аренду, фиансу и гарантию.

При покупке вознаграждение агентства традиционно считается процентом от цены объекта и, как правило, заложено в комиссию продающей стороны. Отдельно оплачиваются услуги, не связанные с самой сделкой: сопровождение ВНЖ, страховка, открытие счёта, подбор школы. Их стоимость мы называем заранее, до начала работы.

• Помимо комиссии в бюджет сделки закладывайте налоги и услуги нотариуса при покупке.
• Обязательные расходы арендатора на старте - первый месяц, фианса и гарантия.
• Любую сумму, которую вы платите, просите подтверждать документом: договором, счётом или распиской.

Сроки

Поиск аренды в Валенсии занимает от нескольких дней до месяца. Летом и в начале учебного года хорошие объекты уходят за сутки, зимой рынок спокойнее. Правило одно: подходящий вариант бронируют в день просмотра, поэтому документы лучше собрать заранее.

От брони до подписания договора обычно проходит несколько дней, ключи передают в день подписания или в оговорённую дату въезда. Покупка идёт дольше: между резервированием объекта и подписью у нотариуса чаще всего проходит от одного до трёх месяцев, а если покупатель берёт ипотеку, срок задаёт банк.

• Аренда: просмотры за один-три дня, договор - в течение недели после брони.
• Покупка: резерв, договор задатка, затем нотариус - обычно один-три месяца.
• Это типичные сроки рынка Валенсии, а не обещание: всё решает конкретный собственник.

Порядок сделки: аренда

Схема почти не меняется от объекта к объекту.

1. 1Заявка: бюджет, район, сроки, состав семьи, животные, требования к мебели.
2. 2Подборка: показываем объекты с ценой, условиями и требованиями собственника по документам.
3. 3Просмотры - лично или по видео, если вы ещё не в Испании.
4. 4Бронирование: резервный платёж закрепляет объект за вами и засчитывается в первый платёж.
5. 5Проверка договора: срок, индексация, кто платит взносы сообщества и налог IBI, условия расторжения.
6. 6Подписание и передача ключей: опись состояния квартиры и показания счётчиков.
7. 7После въезда: переоформление коммунальных договоров и прописка по новому адресу.

Порядок сделки: покупка

Покупка длиннее аренды на две проверки - юридическую и банковскую.

1. 1Подбор объекта и проверка: выписка из реестра собственности (nota simple), обременения, долги перед сообществом, соответствие площади кадастру.
2. 2Предложение цены и резервирование объекта.
3. 3Договор задатка (contrato de arras): фиксирует цену, срок выхода на нотариуса и ответственность сторон.
4. 4Деньги и документы: NIE, счёт в испанском банке, при необходимости - одобрение ипотеки.
5. 5Подписание купчей у нотариуса (escritura pública) и передача ключей.
6. 6После сделки: регистрация права собственности, оплата налогов, переоформление коммунальных договоров.

Что мы берём на себя

Мы работаем на стороне клиента и не навязываем объекты: наша задача - чтобы через год не пришлось переезжать снова. Каталог на сайте собирается из нашего же Telegram-канала и обновляется автоматически, так что в нём видно реальное состояние рынка, а не витрину.

• Отбор объектов под ваш случай и проверка условий собственника до просмотра.
• Просмотры, в том числе по видео, пока вы ещё не в Испании.
• Переговоры о цене, авале и сроках въезда.
• Разбор договора и объяснение каждого пункта до подписания.
• Сопровождение при подписании: аренда - с собственником, покупка - у нотариуса.
• Смежные вопросы после переезда: ВНЖ, страховка Sanitas, счёт в банке, школа и курсы, прописка.