Як це працює

NIE: номер іноземця

NIE (Número de Identidad de Extranjero) - персональний номер, без якого в Іспанії майже нічого не зробити. Він потрібен, щоб відкрити рахунок у банку, підписати довгостроковий договір оренди, купити нерухомість, оформити страховий поліс або подати документи на посвідку на проживання.

Номер присвоюють один раз і назавжди, а от довідка про його присвоєння буває з терміном дії, і її іноді доводиться отримувати заново. Оформлюють NIE у поліції у справах іноземців в Іспанії або в іспанському консульстві до переїзду; найбільше часу зазвичай іде не на саме подання, а на очікування вільного запису.

• Займатися NIE варто до угоди, а не після: банк і нотаріус запитають його одразу.
• Власники під час оренди майже завжди просять NIE, хоча частина договорів укладається за паспортом.
• Запис до відділку ведеться онлайн, вільні місця з’являються нерегулярно.

Фіанса: депозит за договором оренди

Фіанса (fianza) - обов’язкова застава під час підписання договору оренди. За іспанським законом про оренду житла для житлового приміщення це один місяць оренди, для нежитлового - два. Фіанса не зараховується в оплату останніх місяців: власник зобов’язаний задепонувати її в житловому органі автономії та повернути після завершення договору за вирахуванням підтверджених збитків.

Крім фіанси власник має право попросити додаткову гарантію (garantía adicional). Для довгострокових договорів вона обмежена двома місячними платежами, і на практиці найчастіше саме цим лімітом і користуються.

• Фіанса повертається, а резервний платіж за бронювання об’єкта - ні: він зараховується в перший платіж за договором.
• Повернення за законом відбувається протягом місяця після передання ключів.
• Суму фіанси та реквізити повернення варто зафіксувати в договорі окремим рядком.

Аваль: підтвердження платоспроможності

Аваль (aval) - гарантія того, що вам буде чим платити. Іспанський власник майже завжди просить підтвердити дохід: безстроковий трудовий договір, розрахункові листки за останні місяці, податкову декларацію, виписку з рахунку. У релоканта без місцевого контракту таких паперів немає, і замість них просять банківський аваль - суму, заморожену на рахунку, яку банк гарантує власникові.

Типова вимога у Валенсії - від трьох до шести місяців оренди; конкретна цифра залежить від власника та від агентства, яке представляє об’єкт. Іноді аваль замінюють передоплатою за кілька місяців наперед, поручителем з іспанським доходом або страхуванням орендних платежів, яке оформлює сам власник.

• Аваль - не вимога закону, а умова угоди: її можна обговорювати.
• Заморожені гроші залишаються вашими і розблоковуються після завершення договору.
• Діапазон у три-шість місяців - поширена практика, а не гарантія: трапляються об’єкти й без аваля.

Комісія агентства

Під час оренди житла витрати на агентство за чинним законом несе власник: комісію за добір орендаря не можна перекласти на наймача. На об’єктах, які веде агентство власника, орендар платить лише оренду, фіансу та гарантію.

Під час купівлі винагороду агентства традиційно обчислюють як відсоток від ціни об’єкта і, як правило, закладають у комісію сторони продавця. Окремо оплачуються послуги, не пов’язані із самою угодою: супровід посвідки на проживання, страхування, відкриття рахунку, добір школи. Їхню вартість ми називаємо заздалегідь, до початку роботи.

• Крім комісії, у бюджет угоди закладайте податки та послуги нотаріуса під час купівлі.
• В орендаря обов’язкові витрати на старті - перший місяць, фіанса та гарантія.
• Будь-яку суму, яку ви платите, просіть підтверджувати документом: договором, рахунком або розпискою.

Терміни

Пошук оренди у Валенсії триває від кількох днів до місяця. Влітку та на початку навчального року хороші об’єкти йдуть за добу, взимку ринок спокійніший. Правило одне: відповідний варіант бронюють у день перегляду, тому документи краще зібрати заздалегідь.

Від броні до підписання договору зазвичай минає кілька днів, ключі передають у день підписання або в обумовлену дату заїзду. Купівля триває довше: між резервуванням об’єкта та підписом у нотаріуса найчастіше минає від одного до трьох місяців, а якщо покупець бере іпотеку, термін задає банк.

• Оренда: перегляди за один-три дні, договір - протягом тижня після броні.
• Купівля: резерв, договір завдатку, потім нотаріус - зазвичай один-три місяці.
• Це типові терміни ринку Валенсії, а не обіцянка: усе вирішує конкретний власник.

Порядок угоди: оренда

Схема майже не змінюється від об’єкта до об’єкта.

1. 1Запит: бюджет, район, терміни, склад родини, тварини, вимоги до меблів.
2. 2Добірка: показуємо об’єкти з ціною, умовами та вимогами власника щодо документів.
3. 3Перегляди - особисто або відеозв’язком, якщо ви ще не в Іспанії.
4. 4Бронювання: резервний платіж закріплює об’єкт за вами і зараховується в перший платіж.
5. 5Перевірка договору: строк, індексація, хто платить внески спільноти та податок IBI, умови розірвання.
6. 6Підписання та передання ключів: опис стану квартири і показання лічильників.
7. 7Після заїзду: переоформлення комунальних договорів і реєстрація за новою адресою.

Порядок угоди: купівля

Купівля довша за оренду на дві перевірки - юридичну та банківську.

1. 1Добір об’єкта та перевірка: витяг з реєстру власності (nota simple), обтяження, борги перед спільнотою, відповідність площі кадастру.
2. 2Пропозиція ціни та резервування об’єкта.
3. 3Договір завдатку (contrato de arras): фіксує ціну, строк виходу на нотаріуса та відповідальність сторін.
4. 4Гроші та документи: NIE, рахунок в іспанському банку, за потреби - схвалення іпотеки.
5. 5Підписання купчої в нотаріуса (escritura pública) та передання ключів.
6. 6Після угоди: реєстрація права власності, сплата податків, переоформлення комунальних договорів.

Що ми беремо на себе

Ми працюємо на боці клієнта і не нав’язуємо об’єкти: наше завдання - щоб через рік не довелося переїжджати знову. Каталог на сайті збирається з нашого ж Telegram-каналу й оновлюється автоматично, тож у ньому видно реальний стан ринку, а не вітрину.

• Добір об’єктів під ваш випадок і перевірка умов власника до перегляду.
• Перегляди, зокрема відеозв’язком, поки ви ще не в Іспанії.
• Переговори про ціну, аваль і строки заїзду.
• Розбір договору та пояснення кожного пункту до підписання.
• Супровід під час підписання: оренда - з власником, купівля - у нотаріуса.
• Суміжні питання після переїзду: посвідка на проживання, страхування Sanitas, рахунок у банку, школа та курси, реєстрація місця проживання.