Як усе влаштовано

NIE: номер іноземця

NIE (Número de Identidad de Extranjero) - персональний номер, без якого в Іспанії майже нічого не зробити: без нього не можна відкрити рахунок у банку, оформити інтернет, перевести на себе рахунки за електрику й воду, підписати довгостроковий договір оренди, купити нерухомість чи подати документи на посвідку на проживання.

Отримати NIE можна трьома способами: в поліції у справах іноземців вже в Іспанії; в консульстві своєї країни до переїзду (наприклад, для купівлі нерухомості); або номер присвоюється автоматично при видачі візи чи рішення про посвідку на проживання. У перших двох випадках найбільше часу зазвичай іде не на саму подачу, а на очікування вільного запису.

• NIE варто оформити до угоди, а не після: банк, інтернет-провайдер і нотаріус запитають його одразу.
• Власники при оренді майже завжди просять NIE, хоча частина договорів укладається за паспортом.
• Запис до поліції ведеться онлайн, вільні слоти з’являються нерегулярно.

Fianza y garantía adicional: депозити за договором оренди

Фіанса (fianza) - обов’язкова застава при підписанні договору оренди. За іспанським законом про оренду житла для житлового приміщення це один місяць оренди, для нежитлового - два. Власник зобов’язаний задепонувати її в житловому органі автономії (у Валенсійському Співтоваристві - PROP) і повернути після закінчення договору за вирахуванням підтвердженої шкоди.

Крім фіанси власник має право попросити додаткову гарантію (garantía adicional) - для довгострокових договорів вона обмежена двома місячними платежами, і на практиці найчастіше користуються саме цим лімітом.

За законом повернення фіанси з PROP відбувається протягом місяця після здачі ключів, але на практиці нерідко займає більше - до півтора місяця.

• Фіанса повертається, а резервний платіж за бронювання об’єкта - ні: він зараховується в перший платіж за договором.
• Повернення з PROP за законом - протягом місяця після здачі ключів, на практиці іноді розтягується до півтора місяця.
• Суму фіанси та реквізити повернення варто зафіксувати в договорі окремим рядком.

Аваль: поручительство

Іспанський власник майже завжди просить підтвердити дохід: зазвичай сукупний дохід сім’ї має бути не менше трьох орендних платежів (дохід ×3 від суми оренди) - підтверджують трудовим договором, розрахунковими листками, податковою декларацією або випискою з рахунку.

Якщо доходу не вистачає, до контракту додають поручителя (avalista) - вже з підтвердженням його власної фінансової стабільності. Банківський аваль - сума, заморожена на рахунку, яку банк гарантує власнику - теж можливий: гроші залишаються вашими і розблоковуються після закінчення договору, але без доходу в Іспанії його зазвичай не оформити, бо для нього потрібен уже відкритий місцевий рахунок з рухом коштів.

Якщо власник усе ж погоджується на банківський аваль замість поручителя, типовий розмір у Валенсії - від трьох до шести місяців оренди; конкретна цифра залежить від власника і від агентства, яке представляє об’єкт. Іноді аваль замінюють передоплатою на кілька місяців наперед або страхуванням орендних платежів, яке оформлює сам власник.

• Аваль - не вимога закону, а умова угоди: вона обговорюється.
• Дохід ×3 від оренди - найчастіший поріг у власників у Валенсії; поручитель - доступніша альтернатива банківському авалю, якщо доходу в Іспанії ще немає.
• Діапазон у три-шість місяців для банківського авалю - поширена практика, а не гарантія: трапляються об’єкти і без авалю взагалі.

Комісія агентства

За законом витрати на агентство при оренді житла несе власник - комісію за підбір орендаря не можна перекласти на наймача. На практиці ж більшість агентств у Валенсії все одно беруть її з орендаря: оформлюють як окрему послугу чи сервіс, бо власники здебільшого не готові платити агентству самі.

Типовий розмір такої комісії - одна місячна оплата + 21% IVA, і додатково на орендаря зазвичай переводять рахунки за електрику й воду.

При купівлі винагорода агентства традиційно вважається відсотком від ціни об’єкта і, як правило, закладена в комісію продавця. Окремо оплачуються послуги, не пов’язані з самою угодою: супровід посвідки на проживання, страхування, відкриття рахунку, підбір школи. Їхню вартість ми називаємо заздалегідь, до початку роботи.

• На практиці комісію з орендаря беруть як окрему послугу, а не як посередництво між сторонами - власники рідко готові платити агентству самі.
• Типова сума - 1 місяць оренди + 21% IVA, плюс переоформлення рахунків за електрику й воду на ім’я орендаря.
• Будь-яку суму, яку ви платите, просіть підтверджувати документом: договором, рахунком або розпискою.

Терміни

Пошук оренди у Валенсії зазвичай займає 2–3 тижні. Ціна довгострокової оренди не сезонна, але на ринку є «мертві сезони», коли пропозиція й активність падають: серпень, різдвяні канікули (20 грудня - 7 січня), Лас-Фальяс у Валенсії (1-19 березня) і великодні канікули (плаваючі дати, березень-квітень).

Підходящий варіант бронюють у день перегляду, тому документи краще зібрати заздалегідь. Після броні йде ще кілька днів на узгодження профілю орендаря, оформлення страхування від несплати та підготовку контракту - в середньому тиждень від резерву до підписання. Купівля триває довше: між резервуванням об’єкта і підписом у нотаріуса найчастіше минає від одного до трьох місяців, а якщо покупець бере іпотеку, термін задає банк.

• Оренда: пошук 2–3 тижні, в середньому тиждень від резерву до підписання.
• Мертві сезони ринку - серпень, 20.12-07.01, 1-19.03 (Лас-Фальяс) і Великдень: у ці періоди пропозиція й темп угод нижчі.
• Купівля: резерв, договір завдатку, потім нотаріус - зазвичай один-три місяці.

Резерв оренди нерухомості

Коли ви обрали об’єкт, його потрібно закріпити за собою резервним платежем - інакше перегляд нічого не гарантує: підходящий варіант у Валенсії бронюють у день перегляду, і наступний зацікавлений може встигнути раніше.

Резервний платіж не повертається, якщо ви передумали: він зараховується в перший платіж за договором оренди. Це не те саме, що фіанса (fianza) - гарантійний депозит, який повертається після закінчення договору.

• Резерв - це не фіанса: фіанса повертається після виїзду, резервний платіж - ні, він входить у перший платіж.
• Після резерву йде кілька днів на узгодження профілю орендаря, оформлення страхування від несплати та підготовку контракту.
• Точна сума й умови резерву обговорюються з агентством до внесення платежу.

Страхування від несплати

Страхування від несплати (seguro de impago) захищає власника від ризику, що орендар перестане платити: якщо це станеться, страхова компанія бере на себе платежі та роботу з боржником.

Вартість полісу - близько 55% місячної оренди на рік. Зазвичай його оплачує власник, але іноді ці витрати перекладають на орендаря - конкретні умови обговорюються індивідуально при підписанні договору.

• Оформлення страхування - частина підготовки до підписання, поряд з узгодженням профілю орендаря.
• За замовчуванням поліс оплачує власник, але це можна перекласти на орендаря - уточнюйте умови для конкретного об’єкта.

Порядок угоди: оренда

Схема майже не змінюється від об’єкта до об’єкта.

1. 1Запит: бюджет, район, терміни, склад родини, тварини, вимоги до меблів.
2. 2Добірка: показуємо об’єкти з ціною, умовами та вимогами власника щодо документів.
3. 3Перегляди - особисто або відеозв’язком, якщо ви ще не в Іспанії.
4. 4Бронювання: резервний платіж закріплює об’єкт за вами і зараховується в перший платіж.
5. 5Перевірка договору: строк, індексація, хто платить внески спільноти та податок IBI, умови розірвання.
6. 6Підписання та передання ключів: опис стану квартири і показання лічильників.
7. 7Після заїзду: переоформлення комунальних договорів і реєстрація за новою адресою.

Порядок угоди: купівля

Купівля довша за оренду на дві перевірки - юридичну та банківську.

1. 1Добір об’єкта та перевірка: витяг з реєстру власності (nota simple), обтяження, борги перед спільнотою, відповідність площі кадастру.
2. 2Пропозиція ціни та резервування об’єкта.
3. 3Договір завдатку (contrato de arras): фіксує ціну, строк виходу на нотаріуса та відповідальність сторін.
4. 4Гроші та документи: NIE, рахунок в іспанському банку, за потреби - схвалення іпотеки.
5. 5Підписання купчої в нотаріуса (escritura pública) та передання ключів.
6. 6Після угоди: реєстрація права власності, сплата податків, переоформлення комунальних договорів.

Що ми беремо на себе

Ми працюємо на боці клієнта і не нав’язуємо об’єкти: наше завдання - щоб через рік не довелося переїжджати знову. Каталог на сайті збирається з нашого ж Telegram-каналу й оновлюється автоматично, тож у ньому видно реальний стан ринку, а не вітрину.

• Добір об’єктів під ваш випадок і перевірка умов власника до перегляду.
• Перегляди, зокрема відеозв’язком, поки ви ще не в Іспанії.
• Переговори про ціну, аваль і строки заїзду.
• Розбір договору та пояснення кожного пункту до підписання.
• Супровід під час підписання: оренда - з власником, купівля - у нотаріуса.
• Суміжні питання після переїзду: посвідка на проживання, страхування Sanitas, рахунок у банку, школа та курси, реєстрація місця проживання.